2022~2024년 한국 부동산 시장에서 전세 사기 사건이 급증하며 임차인들이 보증금 수억 원을 잃는 사례가 속출했고, 정부는 전세 사기 특별법으로 피해자 구제와 예방 대책을 마련했습니다.

전세 계약 전 등기부 확인·시세 조회·보증보험 가입의 3가지 기본 원칙을 지키면 대부분의 전세 사기를 예방할 수 있습니다.

1. 깡통전세란 무엇인가

깡통전세는 매매가가 전세가에 가까워서, 임대인이 부도 시 매각 후에도 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 위험한 전세를 의미합니다.

전세가율(전세가/매매가)이 90% 이상이면 깡통전세 가능성이 높고, 70~80%여도 시세 하락 시 깡통이 될 수 있어 안전 마진을 두는 것이 중요합니다.

2. 등기부등본 — 근저당 확인

전세 계약 전 반드시 등기부등본을 발급받아 임대인의 소유권·근저당(은행 대출)·가압류·압류 등 권리관계를 확인해야 합니다.

근저당이 매매가의 50% 이상이면 위험 신호이며, 근저당과 전세금의 합이 매매가의 80%를 넘으면 깡통전세 위험이 매우 높습니다.

3. 전세금 반환보증 — HUG·SGI·HF

주택도시보증공사(HUG)·서울보증보험(SGI)·한국주택금융공사(HF)에서 전세금 반환보증 상품을 운영하며, 가입하면 임대인 부도 시 보증사가 보증금을 대신 지급해줍니다.

보증료는 보증금의 0.1~0.4% 수준이며, 5억 원 보증금 기준 연 50~200만 원의 보증료로 큰 위험을 막을 수 있어 매우 효율적입니다.

4. 시세 확인·임장

계약 전 KB부동산·국토부 실거래가·네이버 부동산을 통해 해당 단지·평형의 매매가·전세가 시세를 확인하고, 비정상적으로 높은 전세가는 의심해야 합니다.

임장 시 임대인이 실제 거주하는지·집의 상태·이웃 평판 등을 확인하고, 신축 건물은 분양가·매매 사례가 적어 시세 산정이 어려우므로 더 신중해야 합니다.

5. 전입신고·확정일자 — 우선변제권

전세 계약 후 즉시 전입신고와 확정일자(주민센터 또는 인터넷)를 받아야 우선변제권(임대인 부도 시 보증금 회수 우선권)이 생깁니다.

확정일자가 임대인의 근저당 설정일보다 빨라야 우선순위가 보장되므로, 잔금일·전입일이 같은 날이면 가능한 한 오전 일찍 처리하는 것이 안전합니다.

전세 사기 예방은 등기부 확인·시세 조회·보증보험 가입·전입신고/확정일자의 4가지 기본 원칙으로 충분히 막을 수 있으며, 큰 보증금을 다루는 만큼 한 단계도 건너뛰지 말아야 합니다.

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