집 살 때 가장 중요한 게 대출 한도인데, DSR·LTV·DTI 약어들 헷갈리시죠? 실제로 본인이 얼마 빌릴 수 있는지 파악하는 핵심 개념 정리해드릴게요.
📘 3가지 개념 한 줄 요약
- LTV (담보인정비율): 주택값의 몇 %까지 대출 가능한가
- DTI (총부채상환비율): 소득 대비 주택대출 원리금 비율
- DSR (총부채원리금상환비율): 소득 대비 모든 대출 원리금 비율
DSR이 가장 빡빡한 규제이고, 2024년부터 단계적으로 확대 적용 중입니다.
📊 LTV 규제 (지역별)
지역무주택자1주택자2주택 이상비규제70%60%60%조정대상지역50%30%0%투기지역·투기과열40%0%0%※ 2024년 기준, 조정대상지역 대폭 해제됨 (현재는 서울 일부만 규제)
💰 DSR 40% 규제
연 소득 대비 연간 원리금 상환액이 40% 이하여야 함.
계산 예시 (연 소득 5천만원)
- DSR 한도: 5,000만 × 40% = 연 2,000만원 상환 가능
- 기존 대출 (신용 + 카드론 등) 연간 500만원 있으면
- 주담대로 가능한 연 상환액: 1,500만원
- 30년 원리금균등 4% 금리 가정 시 약 2.6억 대출 가능
🎯 본인 한도 계산 순서
- 주택 가격 × 지역별 LTV = 최대 대출액 A
- 소득 × 40% DSR = 연간 원리금 한도 B
- B에서 기존 대출 상환액 빼기
- 남은 금액으로 대출 원금 역산 → 금액 C
- A와 C 중 작은 값이 실제 한도
💳 기존 대출이 DSR 산정에 포함되는 것
- 신용대출 (원리금)
- 카드론·현금서비스
- 자동차 할부
- 학자금 대출
- 전세대출 (일부 예외)
- 마이너스통장 (한도의 일부)
🎁 규제 예외·우대
- 생애최초 주택구입자: LTV 상향 (+10%p)
- 신혼부부·다자녀: DSR 완화 적용
- 공공주택 청약 당첨자: 별도 완화
- 청년전용 버팀목·디딤돌: 금리·한도 우대
📈 금리 유형 선택
변동금리
- 초기 금리 낮음
- 6개월~1년마다 금리 변경
- 시장 금리 하락 시 유리
고정금리 (3~5년)
- 초기 금리 약간 높음
- 기간 동안 금리 고정
- 금리 상승기 유리
혼합금리
- 초기 5년 고정 → 이후 변동
- 가장 일반적 선택
💡 실전 팁
- 대출 전 기존 소액 대출 정리 (DSR 여유 확보)
- 연봉 외 기타소득 증빙 (임대·사업)으로 소득 상향
- 배우자 합산 소득 (공동명의)
- 금리 비교: 주거래 은행 + 추가 2~3곳
- 중도상환 수수료 없는 상품 우선
저는 대출 알아볼 때 4곳 비교했는데 같은 조건인데 금리가 0.4%p 차이 났어요. 30년 대출 기준 총 이자 차이 2천만원 넘어요. 귀찮아도 꼭 비교하세요!
꼭 확인하세요
세율·공시가격·정책 기준은 매년 바뀌므로 실제 계약·납부 전 국토교통부 / 국세청 / 홈택스에서 최신 내용 확인하시는 걸 권장합니다.
