종부세, 이름만 들어도 복잡하지. 근데 대충 알고 있어도 손해 많이 본다. 체계적으로 정리해주겠다.
🎯 종부세 과세 대상
매년 6월 1일 기준 주택 소유자 중:
- 1세대 1주택자: 공시가격 12억 초과
- 다주택자: 공시가격 합계 9억 초과
- 법인: 공시가격 합계 관계없이 종부세 부과 (높은 세율)
💰 세율 (2024~2025 기준)
1세대 1주택자
- 12억~15억: 0.5%
- 15억~20억: 0.7%
- 20억~25억: 1.0%
- 25억 초과: 1.0~2.7%
다주택자 (2주택 이상)
- 기본 세율의 1.5~2배 수준
- 조정대상지역 중과
📊 실제 계산 방법
종부세 계산 = (공시가격 합계 - 공제기준액) × 공정시장가액비율 × 세율 - 재산세 중복분
공정시장가액비율 = 60~100% (연도·정책별 변동)
예시: 공시가 15억 1주택자 (공정시장가 60% 가정)
- 과세표준: (15억 - 12억) × 60% = 1.8억
- 세율 0.5% → 90만원
- 재산세 공제 후 실제 납부 약 50~80만원
예시: 공시가 합계 18억 다주택자
- 과세표준: (18억 - 9억) × 60% = 5.4억
- 세율 0.8~1.5% 적용 → 약 400~800만원
- 다주택 중과세 적용 시 훨씬 더 높음
📅 납부 일정
- 11월 중순: 종부세 고지서 발송
- 12월 15일: 납부 기한
- 분납: 세액 250만원 초과 시 6개월 분납 가능
🎁 공제 혜택
1. 1세대 1주택자 공제
- 기본 12억 공제
- 고령자 공제 (60세 이상): 10~40%
- 장기보유 공제 (5년 이상): 20~50%
- 고령·장기 합산 최대 80% 공제
2. 세액공제 중복 가능
- 고령자 공제 + 장기보유 공제 중복 적용
- 15년 보유한 70세 고령자는 대폭 감면
💡 절세 전략
- 부부 공동명의 → 각자 12억 공제 (총 24억 공제)
- 1주택 장기보유 → 장기보유 공제 최대화
- 다주택자는 1주택 유지 전략 고려
- 공시가격 이의신청 (공시 기간 중 가능)
⚠️ 6월 1일 기준 주의
- 5월에 팔아도 5월 31일 이전 등기 완료 필요
- 6월 2일 등기면 매수자도 종부세 대상
- 매매 시점 조율로 수백만원 세금 절감 가능
우리 아버지는 공동명의 안 해서 몇 백만원 더 낸 적 있다. 미리 알았다면 진작 분리했을 건데. 결혼 초부터 명의 구조 잘 짜놓는 게 장기적으로 큰 차이 난다.
꼭 확인하세요
세율·공시가격·정책 기준은 매년 바뀌므로 실제 계약·납부 전 국토교통부 / 국세청 / 홈택스에서 최신 내용 확인하시는 걸 권장합니다.
