임대차 3법 시행된 지 몇 년 됐는데 아직도 임차인들이 권리 행사 못 하는 경우 많다. 특히 계약갱신청구권이랑 상한제. 제대로 알면 집주인이 말도 안 되는 요구 못 한다.
📜 계약갱신청구권 (4년 보장)
기본 2년 계약 + 갱신청구권 1회 = 최대 4년 거주 보장
- 행사 시점: 계약 만료 6개월 전 ~ 1개월 전
- 서면·내용증명으로 통지 (증거 필수)
- 임대인은 정당한 사유 없이 거절 불가
❌ 임대인이 거절 가능한 경우
- 임차인 2기 이상 월세 연체
- 허위 계약 또는 부정 임차
- 임대인 또는 직계가족 실거주 (이게 대부분 핑계)
- 건물 철거·재건축 예정
- 임차인이 계약 중 의무 중대 위반
⚠️ "직계가족 실거주" 허위로 거절 시
- 실거주 안 하면 손해배상 청구 가능
- 2년 내 전월세 다시 내놓으면 법적 제재
- 증거 확보 중요 (내용증명·통지 사본)
💰 전월세상한제 (연 5%)
- 갱신 계약 시 임대료 인상 5% 이내
- 적용: 주택임대차 (아파트·빌라·단독 다 포함)
- 지자체 조례로 2.5% 등 낮출 수도 있음
계산 예시
- 전세 3억 → 5% = 1,500만원 인상 한도 (최대 3억 1,500)
- 월세 100만원 → 최대 105만원까지
- 보증금·월세 혼합 시 각각 5% 적용
🎯 상황별 임차인 권리
1. 집주인이 "나가달라"
- 계약갱신청구권 행사로 2년 더 가능
- 정당한 사유 없으면 거절 무효
2. 집주인이 10% 인상 요구
- 상한제로 5%만 수용 가능
- 초과분 서면 거부 가능
3. 계약 종료 시 보증금 안 돌려줌
- 임차권등기명령 신청
- 전세보증보험 가입돼 있으면 보증금 청구
- 법원 지급명령·민사소송
📞 도움 받을 수 있는 곳
- 대한법률구조공단 (132) — 무료 법률상담
- 서울·경기 주거복지센터
- 전국전세피해지원센터 (1533-8119)
임대차보호법은 임차인을 위한 법이다. 모르면 당하고, 알면 집주인이 오히려 조심한다. 계약 전부터 권리 숙지해둬라.
꼭 확인하세요
세율·공시가격·정책 기준은 매년 바뀌므로 실제 계약·납부 전 국토교통부 / 국세청 / 홈택스에서 최신 내용 확인하시는 걸 권장합니다.
