최근 서울 아파트 매매가가 20주 연속 상승했다는 소식에 다들 분위기가 한껏 고무된 모습입니다. 하지만 금융권에서 매일 가계부채 흐름을 체크하는 제 입장에서는, 지금의 상승 동력이 과연 얼마나 탄탄한 기반 위에 있는지 계속 의문이 듭니다.

지표를 뜯어보면 전국 미분양 물량은 6만 5천 호 부근에서 사실상 횡보 중입니다. 숫자가 조금씩 줄어든다고 해서 시장 전체가 해빙기를 맞았다고 보는 건 성급합니다. 미분양 감소의 질을 따져봐야 하는데, 특정 지역을 제외하면 대부분 고점 부근에서 정체되어 있거나 할인 분양을 통해 억지로 털어내는 곳이 적지 않기 때문입니다.

개인적으로는 대구와 충북 지역의 흐름을 유심히 보고 있습니다. 대구는 고점 대비 미분양이 절반 가까이 줄어들며 의미 있는 회복세를 보이고 있고, 충북은 감소 속도가 매우 빠릅니다. 다만, 이런 지역들조차 전체가 다 같이 움직이는 게 아닙니다. 특정 입지나 생활권에 수요가 쏠리는 양극화 현상이 극심합니다. 이는 곧 공급 충격이 끝났다는 신호라기보다, 살 사람만 사는 선별적 장세가 심화되고 있다는 뜻이기도 합니다.

시장에 팽배한 상승론에 대해 경계심을 늦추지 않는 이유는 결국 '가계부채 관리' 때문입니다. GDP 대비 가계부채 비율을 낮추겠다는 금융당국의 의지는 올해 하반기에도 강하게 작동할 겁니다. 대출 문턱을 계속 높이면서 시중 유동성을 걸러내고 있는데, 이런 고강도 규제 속에서 매매가만 계속 밀어 올리는 것이 가능한 구조인지 따져봐야 합니다.

신축 선호와 공급 부족이라는 논리 뒤에 가려진, 실질적인 가계의 소비 여력과 대출 연장 심사의 벽을 간과해서는 안 됩니다. 매수 대기자들은 시장 분위기에 휩쓸리기보다, 각 지역별 미분양 해소 속도와 그 원인이 실수요인지 아니면 일시적 착시인지부터 면밀히 대조해 보시길 권합니다.