상가건물임대차보호법상 임차인은 10년간 계약 갱신을 요구할 수 있으며, 이 권리를 알면 임대인의 일방적 퇴거 요구를 막을 수 있습니다.

단, 일정 조건을 충족해야 하고, 갱신 거절 사유가 명확해야 임대인이 거절할 수 있습니다.

1. 10년 갱신권 — 환산보증금 한도 내만

환산보증금이 지역 한도(서울 9억) 이하인 매장만 10년 갱신권을 갖습니다. 초과 매장은 5년만 적용됩니다.

본인 매장이 보호 대상인지 환산보증금 계산부터 해야 갱신권 행사가 가능합니다.

2. 갱신 요구 시기 — 만료 6~1개월 전

계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임대인에게 갱신 요구를 서면으로 통보해야 효력이 있습니다.

이 시기를 놓치면 묵시적 갱신(같은 조건 자동 연장)이 적용되지만 임대인이 거절할 여지가 생깁니다.

3. 임대인 거절 사유 — 매우 제한적

임대인은 ① 임차인 3개월치 차임 연체, ② 임대인 직접 사용 필요, ③ 건물 재건축, ④ 임차인 부정행위 등 명확한 사유로만 거절 가능합니다.

"임대료 올리려고" 같은 사유는 거절 사유가 되지 않으며, 임대인이 부당하게 거절하면 법원 판결로 갱신을 강제할 수 있습니다.

4. 임대료 인상 — 연 5% 상한

갱신 시 임대료 인상은 연 5% 이내로 제한되며, 한도 초과 매장은 5% 상한이 적용되지 않습니다.

5% 상한 적용 매장은 5년간 임대료가 최대 25% 인상되므로, 매출 증가율보다 낮으면 운영 유지가 가능합니다.

5. 재계약 협상 카드 — 시설 투자·매출 데이터

재계약 시 그동안의 인테리어·시설 투자 누적액과 매출 안정성 데이터를 제시하면 임대인이 임대료 동결이나 소폭 인상에 동의할 가능성이 높습니다.

임대인 입장에서 새 임차인 공실·중개 수수료 부담을 피하고 싶으므로, 안정적 임차인은 협상에서 우위에 있습니다.

10년 갱신권은 카페 점주에게 가장 강력한 안전망이므로, 계약 사인 단계부터 환산보증금을 한도 내로 맞추는 것이 중요합니다.