집 팔 때 제일 무서운 게 양도세예요. 그런데 1세대 1주택 요건 맞추면 수천만원 세금을 0원으로 만들 수 있어요. 조건 정확히 정리해드릴게요.
🎯 1세대 1주택 비과세 기본 요건
- 1세대 1주택: 본인·배우자가 1주택만 소유
- 보유기간 2년 이상: 취득일부터 양도일까지
- 거주기간 2년 이상 (조정대상지역): 실제 거주 필요
- 양도가액 12억 이하: 2021년부터 9억에서 12억으로 상향
📍 조정대상지역 vs 비조정지역 차이
- 조정대상지역: 거주 요건 2년 필수
- 비조정지역: 보유 2년만 충족하면 거주 X도 OK
- 서울 전 지역·수도권 일부가 조정대상지역
💰 12억 초과 주택 양도세
비과세 범위 넘는 금액만 과세됩니다.
예: 15억 주택 매도 시
- 과세 대상: (15억 - 12억) / 15억 = 20% 비율
- 양도차익 × 20% 부분만 과세
- 장기보유특별공제 최대 80% 적용 (10년 이상)
🏠 일시적 2주택 비과세
새 집 샀는데 기존 집 아직 못 팔았을 때 예외적 비과세:
- 기존 주택 취득일로부터 1년 이상 경과 후 신규 취득
- 신규 취득일로부터 3년 이내 기존 주택 처분
- 조정대상지역이면 1~2년 (정책별 상이)
🎁 상속·증여 특례
- 상속 주택은 5년 내 처분하면 1주택 간주
- 증여 주택은 10년 이상 보유 후 양도 시 과세
- 지방 거주 후 서울 상속 시 일시 2주택 가능
📅 장기보유특별공제 (LTCG)
보유기간공제율3년24%5년40%7년56%10년 이상80%거주 요건 충족 시 공제율 추가 (거주 1년당 4%씩)
⚠️ 비과세 놓치기 쉬운 함정
- 부부 중 한 명이 다른 주택 소유 → 1세대 1주택 X
- 혼인신고 후 소유자 판단 → 합산 주택수
- 분양권·입주권도 주택수에 포함
- 상속받은 주택 있으면 5년 이내 처분
- 거주 요건 미달 시 비과세 거부 (조정지역)
💡 절세 꿀팁
- 매도 타이밍: 보유 2년 + 거주 2년 직후
- 조정지역 해제 시기 노리기
- 장기보유 10년 이상이면 세율 대폭 하락
- 부부 공동명의로 각자 1주택 처리 가능한 경우 있음
제가 8년 거주한 집 작년에 매도했는데 12억 이하라 양도세 0원이었어요. 장기보유 + 1세대 1주택 요건 맞추면 진짜 큰 절세예요. 미리 계획 세우시는 게 중요해요!
꼭 확인하세요
세율·공시가격·정책 기준은 매년 바뀌므로 실제 계약·납부 전 국토교통부 / 국세청 / 홈택스에서 최신 내용 확인하시는 걸 권장합니다.
